پیش از این که به موضوع حداقل متراژ برای ساخت ویلا بپردازیم، لازم به یادآوری است که همیشه تمام زمین های موجود در روستاها یا شهرها، دارای مجوز ساخت و ساز نبوده و حتی شرایط ساخت و ساز را ندارند و پیش از هر چیزی باید در خصوص زمین مورد نظر خود برای خرید، اطمینان حاصل کنید که دارای مجوز ساخت و ساز بوده و شرایط آن را دارا باشد.
البته گاهی اوقات شما می توانید با پرداخت هزینه های لازم، مجوزهای مربوط به ساخت ویلا در باغ که در بدو امر اجازه و شرایط ساخت و ساز را ندارد؛ گرفته و برای آن اقدامات لازم را انجام دهید.
به طور مثال زمین های کشاورزی دارای مجوز ساخت و ساز نبوده و تنها تحت شرایطی می توان این زمین ها را برای ساخت و ساز تحت اقدام قرار داد که شامل زمان و هزینه می شود. در ادامه با ما همراه باشید تا ببینیم حداقل متراژ برای ساخت ویلا چقدر است.
زمین مربع بهتر است یا مستطیل؟!
به طور کلی باید گفت که زمین های به شکل مربع و مستطیل برای ساخت و ساز مناسب تر هستند و اگر شما زمینی را انتخاب کنید که دارای نقص در ساختار باشد، اریب بودن و ناهمخوانی باعث خواهد شد تا در طراحی اولیه و ساخت و ساز، مشکلاتی پیش بیاید.
البته سپردن این کار به دست تیم های طراحی حرفه ای نیز به شکلی دیگر باعث خواهد شد تا بتوانید حتی در زمین های خارج از ساختار استاندارد مربع یا مستطیل، محوطه سازی و ساخت ویلا را به درستی تجربه کنید.
شهرداری های ضریب سطح اشغال مجاز از کل درصد زمین مورد نظر شما برای ساخت عمارت ویلایی را تعیین خواهند کرد. در واقع به دلیل قوانین ساخت و ساز که باید ساخت و ساز در سطح شهرها به صورت یکدست و یکپارچه باشد، باعث می شود که شهرداری ها این ضریب سطح اشغال مجاز از کل درصد زمین را تعیین کنند.
به طور نمونه درد صورتی که شما یک زمین به مساحت 200 متر مربع در اختیار داشته باشید، باید دید که شهرداری اجازه چند درصد ساخت در آن به شما خواهد داد. در صورتی که اجازه ساخت 60 درصدی بدهد، شما می توانید به اندازه 120 متر مربع از این مساحت را تحت ساخت عمارت ویلایی قرار دهید. در این حالت، ضریب مجاز اشغال برای شما 0.6 در نظر گرفته شده است.
در این میان حداقل متراژ زمین برای ساخت ویلا داریم که در شهرها و روستاها متفاوت است. به طور مثال در شهر تهران، حداقل متراژ ساخت، معادل 35 متر مربع اعلام شده است. به همین شکل در یک مسیر، باید عمارت های ویلایی در یک سمت کوچه یا خیابان همگی شمالی و در سمت دیگر همگی جنوبی باشد.
به این شکل اگر شما در سمت جنوبی مشغول ساخت و ساز هستید، نمی توانید بر خلاف دیگر ویلاها، ویلای خود را شمالی بسازید و برعکس همین موضوع برای سمت دیگر که ویلاها شمالی ساخته شده اند، صادق خواهد بود.
طبق قانون کلی شهرداری ها، نقشه ساخت ویلا باید به شکلی باشد که فضای باقی مانده برای محوطه سازی کمتر از 40 درصد کل زمین در اختیار شما نباشد. به همین ترتیی حداکثر ارتفاع مجاز از کف ساختمان تا زیر سقف نیز باید 2 متر و 70 سانتی متر باشد.
ساخت زمین ۱۵۰ متری
ساخت زمین ۱۵۰ متری برای ویلای فلت امکان پذیر است، اما محدودیت‌های مهمی برای ساخت ویلای کوچک در باغ وجود دارد:
- فضای ساخت: حداقل عرض زمین برای ساخت در 150 متر مربع، امکان طراحی یک ویلای فلت با فضاهای مناسب (حداقل 2-3 اتاق خواب، پذیرایی، آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی) وجود دارد. اما فضای اضافی برای حیاط، پارکینگ و فضای سبز محدود خواهد بود.
- نسبت اشغال زمین: در شهرها معمولاً نسبت اشغال زمین برای ویلاهای فلت حداکثر 50-60% است. با 150 متر زمین، این نسبت به طور کامل احتمالاً تأمین نخواهد شد.
- ضوابط شهرسازی: در برخی مناطق بسته به ضوابط شهرسازی محلی، ساخت ویلا در زمین‌های کمتر از 200-300 متر ممکن است مجاز نباشد.
در مجموع، ساخت یک ویلای فلت در زمینی به مساحت 150 متر مربع تا حدی امکان‌پذیر است، اما محدودیت‌های فضایی و ضوابط شهرسازی را باید در نظر گرفت. توصیه می‌شود از زمینی با حداقل مساحت 300 متر مربع برای ساخت ویلای فلت استفاده شود.
متراژ برای ساخت ویلای دوبلکس
در صورتی که شما یک زمین 200 متر مربعی در اختیار داشته و تراکم ساختمانی آن 150 درصد اعلام شده باشد، شما می توانید به اندازه 150 درصد از کل مساحت زمین را برای ساخت و ساز ویلا مورد استفاده قرار دهید. به این شکل شما می توانید یک ویلای دوبلکس 300 متر مربعی بسازید.
حداقل متراژ زمین برای ساخت در مازندران
در استان مازندران، حداقل متراژ زمین برای ساخت یک ویلای دوبلکس معمولاً در محدوده 400-600 متر مربع است.
این محدوده متراژ به دلایل زیر توصیه می‌شود:
1. ضوابط شهرسازی:
– در بسیاری از مناطق مازندران، ضوابط شهرسازی حداقل متراژ زمین برای ساخت ویلاهای دوبلکس را 400-600 متر مربع تعیین کرده‌اند.
– این محدوده متراژ امکان رعایت ضوابط مربوط به نسبت اشغال زمین، تراکم ساختمانی و فاصله از مرزها را فراهم می‌کند.
2. طراحی و فضاسازی:
– در زمین‌های 400-600 متر مربع، امکان طراحی ویلای دوبلکس با فضاهای مناسب (حداقل 4-5 اتاق خواب، پذیرایی، آشپزخانه و سرویس‌های بهداشتی) وجود دارد.
– همچنین فضای کافی برای حیاط، پارکینگ و فضای سبز نیز ایجاد خواهد شد.
3. زیرساخت‌ها و تأسیسات:
– برای ساخت ویلا در زمین ۴۰۰ متری، باید برنامه ریزی مناسبی برای تأمین زیرساخت‌ها و تأسیسات مورد نیاز ویلا (آب، برق، گاز، سیستم فاضلاب و …) داشته باشید.
بنابراین، برای ساخت یک ویلای دوبلکس در مازندران، حداقل مساحت زمین مورد نیاز 400-600 متر مربع توصیه می‌شود.
حداقل متراژ زمین برای ساخت در شهر
در اکثر شهرها، حداقل متراژ زمین برای ساخت ویلاها مشخص شده است. این معیار به منظور ایجاد تعادل میان فضای سبز و ساخت و ساز تعیین می‌شود. به طور معمول، حداقل متراژ زمین برای ساخت ویلاها در محدوده ۳۰۰ تا ۵۰۰ متر مربع قرار دارد. این محدوده متراژ امکان ایجاد فضای سبز و حیاط مناسب را فراهم می‌کند و همچنین امکان طراحی ویلا مناسب با متراژ و فضاهای مورد نیاز را میسر می‌سازد. رعایت این حداقل متراژ به ویژه در مناطق مسکونی شهری از اهمیت بالایی برخوردار است زیرا موجب حفظ تعادل میان فضاهای ساخته شده و فضای سبز می‌شود و از تراکم بیش از حد جلوگیری می‌کند. در مقایسه با شهرها، حداقل متراژ زمین برای ساخت در روستا معمولاً بیشتر بوده و در محدوده ۵۰۰ تا ۱۰۰۰ متر مربع قرار دارد، زیرا در روستاها امکان استفاده از زمین‌های بیشتر و در دسترس‌تر وجود دارد.
ارتباط هزینه ساخت با متراژ ساخت ویلا
در نظر داشته باشید که متراژ و ابعاد و ساختار زمین، ارتباط مستقیم با هزینه های طراحی و ساخت دارد. در صورتی که زمین شما دارای ابعاد مناسبی بوده و در ساختار مربع یا مستطیل بدون نقص قرار داشته باشد، طراحی آن به مراتب ساده تر بوده و این باعث می شود که هزینه های طراحی عمارت ویلایی و محوطه سازی آن بدون مشکل بوده و کمتر برآورد شود.
اما در شرایطی که حداقل عرض زمین برای ساخت را نداشته باشید، هزینه بیشتری بابت پیمانکاری آن متصور هستیم و این هزینه ها بر هزینه های جاری پروژه طراحی و ساخت، اضافه خواهند شد.
کلام آخر
در نظر داشته باشید که با لحاظ حداقل متراژ زمین برای ساخت ویلا و همین طور ساختار هندسی زمین، می توانید بهترین خرید زمین برای ساخت و ساز ویلا را داشته باشید. با این همه توصیه می کنیم که پیش از اقدام به ساخت و خرید زمین، حتما از مشاوره حرفه ای در این خصوص بهره مند شده و بهترین تصمیم گیری را داشته باشید تا فرایند طراحی و ساخت و همین طور هزینه های شما، کاملا مدیریت شده پیش بروند.
